产业园“轻资产”运营的“专精特新”打法
随着2020年房地产行业的“巨变”，园区开发的利润率和杠杆率迅速下降，重资产拓展的风险越来越大，“轻资产”运营模式迎来新的历史机遇期。同时，由于近几年全国各地存量园区快速增加，园区管委会或物业持有方也有极强的“托管运营”需求，客观上为“轻资产”发展提供了条件。
从内部来看，当产业园区企业到了一定业务体量之后，规模增加成本随之增加，效率很可能不升反降，收益率不断下滑，仅仅依靠销售和租赁的“吃瓦片”模式发展前景堪忧，亟待增加盈利点。因此，许多园区以“轻资产”的方式降低经营风险，以期解决园区企业在重资产拓展过程中的问题。
“轻资产”模式也更易规模化和快速扩张，近两年还得到了资本市场加持，呈现快速发展态势，崛起了一大批“轻资产”运营型企业。例如，德必集团、锦和商业、中关村信息谷、清控科创、亿达未来、灏谷科技等。其中，德必集团2021年2月在创业板上市，已有47个在管园区，上市后市值一度接近60亿元。锦和商业2020年4月在上交所上市，两年时间，锦和商业的在管面积就扩大超过一倍，达到约110万平方米。
那么，园区“轻资产”运营的秘诀在哪里呢？
“轻资产”运营“专精特新”四步法
(一) 赛道“专”注
园区的本质是产业与“空间+服务”的聚合体，随着园区数字化、产业图谱等基于大数据的智能化园区应用普及，以前由园区提供给企业的综合性服务，现在基本都可以通过线上平台解决。同时随着越来越多的头部企业、行业平台进入园区建设，空间规划范畴的概念将会被一个个产业功能清晰、专业细分、特色鲜明的专业园区所充实。园区管理者亟待重新定位其角色，差异化度低的园区运营机构也将让位于专业服务机构。“赛道专业化”将是园区“轻资产”运营商的必然选择。
(二) 产品“精”营
与“重资产”园区相比，园区“轻资产”运营商的核心能力是精细化产品力和运营力。产品力可进一步细分为产品收益、运营效率、资本经营三个维度，运营又分为合作开发、品牌化输出、产业平台、投资孵化、资产证券化五种具体方式。5种运营方式、3种价值工具，两者组合就产生15种具体的产品路线。
园区运营商的产品“精”营就是要围绕这15种产品路线精心打磨产品丰富自己的利润区，通过精细化运营提升资产效率，实现业绩突飞猛进。
(三) “特”长领域
下一个10年，产业园区无论在空间还是企业级服务上会极大丰富，很容易通过社会化供给获得。这意味着园区“轻资产”运营商必须拥有自己最强特长，比如细分行业、科创服务、资本金融、智装、企业级服务、人力资本、IP孵化、空间设计等独门绝技，以支撑运营商在一个最精准/专业的细分市场做下去，否则只能被逐渐淘汰。
以微医集团为例，用九年搭建起连接2700多家重点医院、28万名医生，覆盖“全科+专科、线上+线下”的医疗健康服务体系，凭借此项“特长”，从打造第一个互联网健康医疗小镇，到杭州华佗小镇，再到济南扁鹊城，微医已经成为新型医疗产业园区轻资产运营商。
(四) 创“新”迭代
产业园的未来是数字化、绿色智慧、生态共聚，构建“数字孪生+智慧园区平台+产业生态圈”是园区发展的必然趋势。“轻资产”运营的逻辑彻底改变，至少会在五个层面进行创新迭代。
其一，三维空间层面，通过数字园与实体园、产业园与城市、产业与互联网的两两融合，以孪生空间运营推动产业园开发模式创新。其二，产业生态层面，积聚产业链、要素链、供应链、价值链和创新链，以五链融合运营带动园区发展模式创新。其三，智慧园区层面，通过BIM、CIM、5G、A-IOT等先进技术的应用，驱动管理模式创新。其四，共同体层面，建设、投孵、运营三者等互为补充，以共生经济拉动运营模式创新。其五，机制层面，以NFT数字资产，打通轻重资产双向循环，实现商业模式创新。
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